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　　3月网签量逼近2万套，创下近15个月新高。即便进入4月，下行斜率也比去年温和得多。这说明，北京市场的基础购买力，像野草一样，韧性十足。

　　与去年同期相比，截至4月22日，新房成交套数下降了13%，金额下降了19%。就算是最火热的3月，成交量也比去年少了700多套。

　　那么问题来了：为什么市场一边在“回暖”，一边又在“缩水”？这种巨大的温差，究竟从何而来？

　　2025年全年，300万以下刚需房源成交占比一路走高，年末12月甚至达到了惊人的57.5%。市场完全靠最底层的“以价换量”在支撑。

　　1月，低总价房源占比回落至56.5%，到3月下半月进一步降至55.1%。

　　这部分客群，既是刚需房的潜在卖家，又是高端市场的潜在买家。他们本应是楼市最健康的“置换传导链”中枢。但现实是，这条中枢现在运转得极其艰涩。

　　数据显示，近两个月，北京二手房的整体议价空间在持续收窄。去年12月，全市平均议价空间约8.4%，到今年3月已回落至8.1%。

　　在前期成交消耗掉市面上最有“性价比”的一批房源后，留下来的业主，要么不急着卖，要么心理价位到了底线，降价意愿普遍减弱。

　　一季度居民信贷数据暴露了真相：中长期贷款（主要是房贷）同比少增近2100亿。

　　卖家觉得，房价已经跌了快两年，租售比正趋于合理，再让我割肉，不如“躺平”不卖了。

　　买家觉得，宏观环境不明朗，库存还很高，你不降到我的心理价位，我就不出手。

　　这就是为什么，我们看到周度带看量还在涨（本周环比涨了4%），但成交量却上不去。

　　今年3月至今，北京连出了好几个“日光盘”级别的爆款。中海玖樹满和、星寰时代、国贤府park……开盘网签量都是200套起步，场面相当红火。

　　就总量而言，今年Q1新房的整体成交量，甚至比不上被认为“很差劲”的去年。

　　不过据我了解，4月数据可能会涨一涨，比较通州4月一路疯狂网签，玖树满和开盘两个月已经快清盘了。

　　一个项目爆火，意味着同一片区、同一时段内的其他十多个项目的客户被“洗劫一空”。

　　这给所有开发商出了一道残酷的题目：你的产品，能否做成那条吸走所有流量的“鲶鱼”？

　　如果能，就像以上几个热销项目一样，在冰封的市场里，靠价格优势和超预期的产品，硬生生在新房的红海里撕开一个口子，从开盘起就一路包揽销冠。

　　但如果你把目光缩小，聚焦到你意向的那一个、两个板块，甚至是那一个、两个小区，画面会清晰很多。

　　- 如果你的目标是倒挂明显、产品力突出、大概率能快速清盘的新盘，像璟瑞长安这种踩准节奏开盘的，那所谓的“大盘下跌”，与你无关。

　　- 如果你的目标是核心区带学区的次新改善房，那么业主“惜售”、议价空间收窄的现状，就是你面临的最大现实。

　　- 但如果你的目标是远郊、缺乏产业和地铁支撑、挂牌量巨大的二手房，那即便整体挂牌量在降，你的议价优势依然很大。

　　什么时候见底？当你不再每天刷着宏观数据，问着“XX老师明年市场怎么样”，而是对着你看中的那套房子，心里敢于给出一个自己认可的、确定的估值时——你的底部就到了。

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